Thứ hai, 20/05/2024, 10:34
Câu hỏi:
Thế chấp đất nông nghiệp để vay ngân hàng được không? Điều kiện thế chấp đất nông nghiệp thế nào? Vay thế chấp đất nông nghiệp thế nào?
Trả lời:
- Ý kiến tư vấn:
1. Thế chấp đất nông nghiệp để vay ngân hàng được không?
Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng chủ yếu vào mục đích trồng các loại cây: Cây lâu năm, cây ăn quả, lúa,... và nuôi trồng thủy sản, làm muối, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm,...
Về quyền của người sử dụng đất, khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
- Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
- Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
- Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
Trong đó, theo điểm g khoản 1 nêu trên, người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định, bao gồm cả đất nông nghiệp.
Như vậy, đất nông nghiệp cũng là một trong các đối tượng được dùng để thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên thực tế không có nhiều ngân hàng nhận thế chấp loại đất này bởi đất nông nghiệp có vị trí tương đối xa, giá trị kinh tế thấp hơn so với đất thổ cư.
2. Điều kiện thế chấp đất nông nghiệp thế nào?
Việc thế chấp đất nông nghiệp phải đáp ứng điều kiện thế chấp theo quy định. Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện thế chấp đất nông nghiệp như sau:
- Đất dùng để thế chấp có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai;
- Đất thế chấp không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất đang trong thời hạn sử dụng.
Ngoài ra, theo Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, người vay thế chấp còn phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Người vay là cá nhân có độ tuổi từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ hoặc từ 15 - đủ 18 tuồi và không bị mất/hạn chế năng lực hành vi dân sự; nếu là pháp nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự.
- Vay vốn nhằm mục đích hợp pháp.
- Phương án sử dụng vốn phải khả thi...
Như vậy người sử dụng đất được nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức có thể thế chấp quyền sử dụng để vay vốn ngân hàng khi đáp ứng các điều kiện nêu trên.
3. Vay thế chấp đất nông nghiệp thế nào?
Hồ sơ đăng ký vay thế chấp
Căn cứ Điều 9 Thông tư 39 năm 2016, hồ sơ đề nghị vay thế chấp đất nông nghiệp gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị vay vốn theo mẫu của từng ngân hàng.
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn; đăng ký kết hôn/xác nhận độc thân/quyết định hoặc bản án ly hôn...
- Giấy tờ chứng minh thu nhập hàng tháng của người vay (Giấy xác nhận thu nhập có chữ ký của người sử dụng lao động, sổ tiết kiệm...)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên bản bàn giao...
- Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn của người vay
- Các loại giấy tờ khác theo yêu cầu của từng ngân hàng.
Các bước vay thế chấp đất nông nghiệp
Bước 1: Công chứng hợp đồng thế chấp
Bước 2: Liên hệ ngân hàng muốn được hỗ trợ vay vốn
Bước 3: Ngân hàng thẩm định hồ sơ, định giá tài sản thế chấp
Bước 4: Thông báo kết quả và giải ngân nếu hồ sơ thế chấp hợp lệ.
1. Thế chấp đất nông nghiệp để vay ngân hàng được không?
Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng chủ yếu vào mục đích trồng các loại cây: Cây lâu năm, cây ăn quả, lúa,... và nuôi trồng thủy sản, làm muối, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm,...
Về quyền của người sử dụng đất, khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
- Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
- Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
- Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
Trong đó, theo điểm g khoản 1 nêu trên, người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định, bao gồm cả đất nông nghiệp.
Như vậy, đất nông nghiệp cũng là một trong các đối tượng được dùng để thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên thực tế không có nhiều ngân hàng nhận thế chấp loại đất này bởi đất nông nghiệp có vị trí tương đối xa, giá trị kinh tế thấp hơn so với đất thổ cư.
2. Điều kiện thế chấp đất nông nghiệp thế nào?
Việc thế chấp đất nông nghiệp phải đáp ứng điều kiện thế chấp theo quy định. Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện thế chấp đất nông nghiệp như sau:
- Đất dùng để thế chấp có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai;
- Đất thế chấp không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất đang trong thời hạn sử dụng.
Ngoài ra, theo Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, người vay thế chấp còn phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Người vay là cá nhân có độ tuổi từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ hoặc từ 15 - đủ 18 tuồi và không bị mất/hạn chế năng lực hành vi dân sự; nếu là pháp nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự.
- Vay vốn nhằm mục đích hợp pháp.
- Phương án sử dụng vốn phải khả thi...
Như vậy người sử dụng đất được nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức có thể thế chấp quyền sử dụng để vay vốn ngân hàng khi đáp ứng các điều kiện nêu trên.
3. Vay thế chấp đất nông nghiệp thế nào?
Hồ sơ đăng ký vay thế chấp
Căn cứ Điều 9 Thông tư 39 năm 2016, hồ sơ đề nghị vay thế chấp đất nông nghiệp gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị vay vốn theo mẫu của từng ngân hàng.
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn; đăng ký kết hôn/xác nhận độc thân/quyết định hoặc bản án ly hôn...
- Giấy tờ chứng minh thu nhập hàng tháng của người vay (Giấy xác nhận thu nhập có chữ ký của người sử dụng lao động, sổ tiết kiệm...)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên bản bàn giao...
- Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn của người vay
- Các loại giấy tờ khác theo yêu cầu của từng ngân hàng.
Các bước vay thế chấp đất nông nghiệp
Bước 1: Công chứng hợp đồng thế chấp
Bước 2: Liên hệ ngân hàng muốn được hỗ trợ vay vốn
Bước 3: Ngân hàng thẩm định hồ sơ, định giá tài sản thế chấp
Bước 4: Thông báo kết quả và giải ngân nếu hồ sơ thế chấp hợp lệ.
